韩国政府近期正在加速推进综合不动产税（以下简称“综房税”）改革方案，计划以基础扣除标准与高价豪宅划分线为核心界限，推出分三档差异化税负的“三级分层征税方案”。与此同时，原本以持有房产套数判定是否加重征税的做法，将调整为按房屋评估总价进行判定。这一政策思路引发外界广泛关注，有分析指出，即便仅持有一套自住房，若属于高端豪宅，其税负也可能显著提高。
改革背景：税制公平性受质疑
韩国现行综房税制度主要依据纳税人持有的房产套数累进征税，持有两套及以上房产的家庭税负较重，而持有一套自住房的家庭则享有较为宽松的税负待遇。然而，这一制度在实际运行中暴露出明显的不公平性：一方面，部分高净值人士通过将多套房产分散登记至家庭成员名下，规避套数累进税制；另一方面，一套位于首尔江南区等核心地段的高价豪宅，其市场价值可能远超普通家庭的多套房产总和，却因仅算“一套房”而享受低税率。
随着韩国房价持续上涨，尤其是首尔及首都圈高端住宅价格屡创新高，公众对“豪宅低税、多房高税”的税制不公批评声日益强烈。为此，韩国企划财政部与国税厅自去年起启动综房税全面改革研究，并在近期举行的政策听证会中，将“按评估总价分级征税”的方案提升为主流备选方案。
三级分层方案：两大核心界限划定税负
根据目前流出的改革草案，新方案将不再单纯以房产套数为税负加重的依据，而是引入两大核心界限：一是基础扣除标准，二是高价豪宅划分线。
具体而言，政府计划设定一个基础扣除额（例如市场评估价折合为一定金额），低于该金额的房产不征收或仅按最低税率征收综房税。超过扣除标准的部分，将进入分档征税体系。第一个界限为“一般扣除上限”，超出部分适用常规税率；第二个界限为“豪宅划分线”，超出此线的房产将被认定为“高价豪宅”，适用更高税率。
初步设计的三档差异化税负方案如下：第一档为基础扣除区间内税负最低，第二档为一般住宅区间税负适中，第三档为豪宅区间税负显著提高。政府正就具体数值进行测算，预计豪宅划分线可能设定在评估总价约20亿韩元（约合人民币1100万元）左右，具体标准将根据地区差异略有调整。
从“套数累进”到“总价累进”：判别逻辑重大转向
本次改革最具突破性的变化，在于判定加重征税的核心标准从“持有房产套数”转向“房屋评估总价”。在现行制度下，持有三套及以上房产的家庭，无论房产总价高低，均需缴纳较高的超额累进税。而新方案下，即使只持有一套自住房，只要其评估总价超过豪宅划分线，也将被视为“高税负对象”。
这一转变意味着，税负将更加直接地与资产价值挂钩，而非与持有数量挂钩。政府人士在听证会上表示，此举旨在消除利用家庭成员分散持有房产的避税空间，同时避免对中低价位多套房持有者造成过度负担。但对于仅拥有一套高价房产的家庭，尤其是退休老人或继承遗产的独居者，其税负可能大幅上升，引发社会公平性争议。
外界解读：自住豪宅亦难逃增税
政策一经披露，立即引发韩国社会广泛讨论。外界普遍解读，该政策思路的核心逻辑是：“即便仅持有一套自住房，但若是高端高价豪宅，也要以豪宅门槛为基准提高税负。”这意味着，过去被视为“自住免税”或“自住低税”的豪宅，将不再享受政策庇护。
韩国房地产经济研究院分析认为，新方案可能对首尔江南区、瑞草区、松坡区以及京畿道盆唐等高端住宅密集区域产生显著影响。这些区域一套普通公寓的市场评估价往往已超过20亿韩元，若豪宅划分线定在此水平，大量家庭将直接进入第三档高税率区间。
改革展望：有望提升税基，但需配套补偿机制
综房税改革是韩国政府缓解房价泡沫、调节财富分配的重要政策工具。新方案若落地，预计能有效扩大税基，尤其将高端住宅纳入更高税负范围，有望增加地方财税收入。但专家也指出，必须辅以完善的补偿机制，例如对高龄退休、低收入或唯一住房持有者给予免税或退税优惠，避免政策误伤真正需要居住保障的群体。
目前，韩国政府计划在年内完成政策听证与公众意见征集，最快于明年提交国会审议。各方博弈仍在继续，最终方案能否平衡效率与公平，值得持续关注。