本报记者 综合报道

美国联邦住房贷款抵押公司（房地美）最新数据显示，2024年5月，其抵押贷款相关投资组合未偿还本金总额（UPB）减少约46亿美元。这一数字引发市场对当前美国住房金融市场健康状况的再度关注，也折射出高利率环境下抵押贷款市场持续调整的态势。

未偿还本金总额环比下降

根据房地美发布的月度业务量报告，截至2024年5月31日，其抵押贷款相关投资组合的未偿还本金总额环比减少约46亿美元，降幅约为0.3%。虽然降幅看似温和，但考虑到这一数据背后涉及数万亿美元规模的资产池，46亿美元的绝对量仍具指标意义。

所谓未偿还本金总额，是指房地美持有的抵押贷款以及由其担保的抵押贷款支持证券（MBS）中尚未偿还的贷款本金余额总和。该指标的变动直接反映了抵押贷款市场的资金流向、借款人还款行为以及房地美自身的资产负债管理策略。

多重因素导致资产规模收缩

分析人士指出，房地美5月UPB缩减是多重因素交织的结果。首先，持续高企的抵押贷款利率抑制了购房需求和再融资活动。美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在5月仍维持在6.8%至7.0%的区间内，远高于2021年的历史低点。高利率环境下，新发放贷款增速放缓，而存量贷款中的提前还款行为（如因房屋出售而结清贷款）则继续消耗资产池，导致UPB自然缩减。

其次，房地美可能主动调整其资产组合结构。在利率上行周期中，持有低息固定利率抵押贷款会导致证券价值承压。为了控制利率风险、优化资本利用率，房地美有时会通过出售部分贷款或MBS来缩减资产负债表规模。尽管房地美在报告中未具体说明缩减原因，但市场普遍认为资产组合优化是重要考量之一。

此外，信用风险事件也可能产生一定影响。虽然当前美国就业市场依然稳健，但部分地区房贷违约率有所抬头。违约贷款进入止赎或贷款核销流程后，将直接减少UPB。不过，整体违约率仍处于历史低位，因此该因素对46亿美元缩减的贡献程度有限。

与房利美形成对比 行业整体承压

值得注意的是，房地美的竞争对手房利美此前公布的5月数据显示，其抵押贷款投资组合UPB同样出现小幅下滑，但降幅略小于房地美。两大政府赞助企业（GSE）的资产规模同步收缩，表明美国抵押贷款市场正经历系统性调整。

分析机构认为，2024年第二季度以来，美国住房抵押贷款市场整体呈现“存量缩减、增量疲弱”的特征。一方面，30年期房贷利率的持续高位使得新增贷款申请量较2023年同期下降约10%；另一方面，现有房主因“锁定低利率效应”——即以极低利率获得的抵押贷款不愿轻易置换房产——导致二手住宅交易活跃度低迷，进一步拖累了抵押贷款余额的自然增长。

对金融市场的影响与展望

房地美资产规模的缩减对更广泛的金融市场产生间接影响。作为MBS市场最大的发行方之一，房地美资产池的收缩意味着MBS的供给减少，这在一定程度上可能支撑MBS价格，压低其与国债的利差。然而，这也反映出经济活动放缓的隐忧。

美联储在5月结束的联邦公开市场委员会会议上按兵不动，市场对年内降息的预期有所减弱。若高利率环境持续，预计下半年房地美及整体抵押贷款市场的UPB仍将保持缓慢缩减态势。不过，一旦美联储启动降息周期，提前还款和新贷发放有望回暖，届时UPB可能重新企稳甚至回升。

房地美表示，将继续监测市场动态，保持充足的流动性以支持其住房金融使命。对于投资者而言，UPB的月度变动虽看似微小，却是观察美国住房市场走向与货币政策传导效果的“温度计”，后续将持续受到密切关注。

（本报记者 综合报道）