近期，全国多个重点城市土地市场出现明显升温迹象。北京、上海、杭州、成都等地陆续出让的核心地块纷纷高溢价成交，部分地块溢价率甚至超过30%，引发市场对楼市是否开启“复苏通道”的广泛讨论。

多城土拍“火热”，溢价率回升明显

6月以来，土地市场的热度从一线城市向强二线城市传导。北京市朝阳区一宗优质地块经过多轮竞价，最终以15%的溢价率成交，成交价突破百亿元。上海第二轮集中供地中，多幅地块触顶进入竞品质环节，平均溢价率较首轮提升近5个百分点。杭州、成都等热门城市的表现更为抢眼——杭州某核心区地块溢价率高达31%，成都高新区一宗宅地更是吸引了超过20家开发商竞拍，最终溢价成交。

据中指研究院统计，2025年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价同比上涨约8%，其中一线城市成交楼面均价同比上涨超12%。土地溢价率方面，二季度平均溢价率较一季度提高了约3个百分点，达到8.5%左右。

优质地块“僧多粥少”，开发商补仓意愿增强

业内分析认为，此轮土地市场回暖的核心驱动力在于“供地质量提升”与“企业补库存需求”的双重叠加。

从供应端看，各地政府在土地出让策略上明显调整，纷纷拿出“压箱底”的核心地块。这些地块往往位于城市中心或具有明确产业支撑的新城板块，周边配套成熟、去化预期明确，因而受到开发商追捧。上海市规划资源局相关负责人表示，今年供地计划进一步优化结构，重点增加了中心城区和五个新城优质住宅用地的供应比例。

从需求端看，经历过去两年行业深度调整后，不少房企已完成债务重组和战略收缩，现金流状况逐步改善。随着市场销售端的温和回暖，房企对于核心城市优质资产的需求再度升温。某头部房企投资部负责人透露：“目前公司拿地更加聚焦，只在核心城市的核心地段出手。只要地块测算收益率达标，我们愿意给出合理的溢价。”

复苏信号仍需审慎判断

土地市场的局部升温能否视为整个楼市复苏的前兆？多数专家持谨慎乐观态度。

一方面，土拍溢价现象确实反映出市场信心的边际修复。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示：“核心城市土地市场回暖，说明开发商对后市不再悲观，资金正在向最具备安全边际的资产集中。这是市场筑底过程中的积极信号。”

另一方面，当前回暖具有明显的“结构性”特征，尚不具备全面复苏的基础。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“目前的土拍热度主要集中在少数高能级城市的优质地块，远郊地块和部分三四线城市仍然以底价甚至流拍收场。这说明市场分化加剧，整体楼市仍处于调整期。”

此外，二手房市场的表现也制约着周期反转的速度。尽管部分城市二手房成交量有所回升，但挂牌量持续高位运行，“以价换量”仍是主流。房价指数尚未出现全面止跌回升的迹象。

政策持续发力，稳市场仍是主基调

今年以来，中央及地方层面持续释放稳楼市信号。从降低首付比例、取消房贷利率下限，到部分城市全面放开限购，政策工具箱持续加码。金融机构对优质房企的融资支持也有所扩大。

业内预计，下半年土地市场有望延续结构性回暖态势，核心城市优质地块的竞争力将进一步增强。但对于整个楼市而言，销售端的稳定复苏还需要更长时间。正如中指研究院指数研究部总经理曹晶晶所言：“土拍热度领先于销售，但不能完全代表销售。真正的楼市复苏，最终要落到购房者的购买意愿和支付能力上。”

总体来看，“多城核心地块溢价成交”这一现象为沉寂已久的土地市场注入了一针强心剂，但将其定义为全面的“楼市复苏信号”尚需更多数据验证。未来几个月，尤其是“金九银十”期间的市场表现，将成为判断楼市走向的关键窗口。