美国国会未能通过配套选举法案《拯救美国法案》，特朗普以此为由拒绝签署这份住房法案。当地时间周六晚间，尽管特朗普拒绝签字，参众两院两党议员仍共同庆祝这项具有里程碑意义的跨党派住房法案正式落地生效。
华盛顿电 — 历经数月博弈与僵局，一项旨在缓解全美住房短缺危机的跨党派法案《21世纪安居之路法案》于当地时间周六晚间自动生效。尽管美国总统唐纳德·特朗普以国会未通过其力推的配套选举法案《拯救美国法案》为由拒绝签署，但依据美国宪法相关条款，该法案在总统否决期届满后自动成为法律。
当晚，国会山两党议员罕见地放下分歧，共同举杯庆贺。参议院多数党领袖（民主党）与少数党领袖（共和党）联合发表声明，称这是“数十年未见的务实立法胜利”。众议院议长则强调：“住房是每个美国家庭的基石，今天我们没有让党派政治阻碍国家前进。”
拒绝签署背后的政治博弈
特朗普的拒签行为并非针对法案本身，而是源于对国会未能通过其力推的《拯救美国法案》的不满。该配套法案涉及选举程序改革，包括选民身份验证、邮寄选票限制等争议条款，被视为共和党右翼在2024大选前巩固优势的政治操作。民主党与部分共和党温和派以“削弱投票权”为由坚决反对，导致其未能在参议院通过。
特朗普在声明中指责国会“优先照顾华尔街与投机者，而非诚实的美国人民”，但未对《21世纪安居之路法案》内容提出具体异议。根据美国法律，总统若在收到法案后10天内（含周末）不签署，且国会仍在会期，法案将自动生效。周六晚间正是法定时限到期日。
法案核心：供给侧改革与市场限制并举
《21世纪安居之路法案》被住房政策专家称为“30年来最大胆的干预措施”。其核心机制分为两条主线：
第一，放宽建筑监管，推动新建住房。 法案要求联邦政府向各州提供总额420亿美元的激励基金，奖励在18个月内修改或废除限制性分区法案的城市。同时，联邦环保署被要求简化湿地、濒危物种等环境审查流程，将新建住宅的土地审批时限压缩至180天以内。建筑业联合会估算，此举将在未来五年释放约200万套住宅建设潜力。
第二，严控机构化购房。 法案针对华尔街投资机构大规模收购独栋住宅（Single-Family Homes）的行为设置了“防火墙”。任何资产规模超过50亿美元的机构投资者，在特定邮编区域每年购买自住住宅的数量不得超过当地交易量的5%，且持有期须满五年方可转售。违反者将面临交易价格30%的罚款。这一条款直指黑石集团、邀请之家等大型租赁公司，后者近年来在全美低价收购数十万套房屋，推高了首次购房者门槛。
两党妥协与争议
尽管法案在两党内部均获得相当支持，但分歧仍未完全消解。民主党进步派批评其环保豁免条款“可能牺牲社区健康，为房地产商松绑”；共和党自由党团则反对限制机构投资者，认为“这违背自由市场精神”。最终，法案以众议院245:182、参议院63:37的投票结果通过，参议院票数超过多数门槛，但未达到60票的阻挠议事终结要求，实际上依托了预算和解程序（Reconciliation）才得以推进。
住房与城市发展部长在庆祝会上表示：“我们不是要消灭市场，而是要纠正一个扭曲的市场——当普通人连首付都凑不齐时，基金却在用现金全款秒杀房源。”全美房地产经纪人协会则警告，短期可能引发法律诉讼，但“总比什么都不做强”。
市场反应与未来挑战
法案自动生效后，房屋建筑商类股普遍上涨，而大型租赁公司股价出现小幅下跌。经济学家指出，供给端效应需3-5年才能完全显现，短期内房价仍将受高利率制约。全美住房短缺量仍达380万套，该法案预计仅能填补约一半缺口。
与此同时，特朗普已暗示将在2024年竞选中继续将“住房可负担性危机”归咎于“华盛顿建制派的空洞承诺”。多名观察人士认为，这场围绕法案的政治斗法，不过是两党大选前哨战的缩影。但在周六晚间的国会大厅里，至少这一刻，两党议员暂时搁置了分歧——因为他们清楚，没有屋顶的家庭，等不起下一轮选举。