近日，广州市住房和城乡建设局正式发布《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。该规划明确提出，广州将按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”三种类型，积极稳步推进城中村改造，并全面实施“依法征收、净地出让”的新模式。此举标志着广州在超大城市城中村改造领域迈出了制度性探索的关键一步。
三大改造类型并举 分类施策精准发力
根据征求意见稿，广州未来城中村改造将不再“一刀切”，而是根据各城中村的地理位置、建筑质量、人口结构、产业形态等具体情况，精准划分为三种改造类型：
拆除新建类主要针对安全隐患突出、公建配套严重不足、与城市发展严重不协调的城中村。这类项目将实施整体征收、整体拆除、整体重建，彻底改变旧有面貌。规划要求有序推进此类项目，形成良好的示范效应，优先选择条件成熟、群众意愿强烈的片区先行启动。
整治提升类则适用于建筑质量尚可、历史文化价值较高、或短期内不具备全面拆除条件的城中村。通过完善基础设施、整治环境卫生、消除消防安全隐患、加装电梯、增加公共服务设施等方式，在不大拆大建的前提下实现居住品质提升。
拆整结合类介于两者之间，对部分危旧建筑实施拆除重建，对其他区域进行综合整治，既保留原有社区肌理和部分建筑，又实现整体功能的优化升级。
这种分类施策的思路，体现了广州实事求是、因地制宜的工作原则，避免了以往“大拆大建”带来的社会成本和经济浪费，也更加尊重城中村居民的实际需求。
“依法征收、净地出让” 破解多年困局
此次规划最引人关注的是明确提出了“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式。长期以来，广州城中村改造主要依赖市场主导的“旧村改造”模式，即由开发商与村集体、村民协商补偿方案，通过“一村一策”推进。这种模式在早期取得了一定成效，但也暴露出诸多问题：部分项目因利益协调难度大而长期搁置，有的项目出现“钉子户”导致拖延长达十几年，更有甚者因开发商资金链断裂而陷入烂尾困境，严重影响城市形象和居民生活。
新模式的核心在于“依法征收”——由政府作为征收主体，依据《土地管理法》等相关法律法规，对城中村集体土地实施征收，转为国有建设用地。随后进行“净地出让”，即完成土地平整、管线迁改、公建配套等前期工作后，再通过公开招拍挂方式出让土地，引入开发商进行建设。这一模式将土地征收环节与开发建设环节彻底分离，政府承担前期的征收和土地整理责任，开发商则专注于后期的开发运营。
业内专家指出，新模式的优势在于：一是政府主导能有效克服市场逐利性与公共利益之间的矛盾，确保城中村改造的公益性目标（如保障房建设、公共绿地、学校医院等）得以落实；二是“净地出让”消除了土地权属纠纷和拆迁遗留问题，大幅降低了开发商的开发风险，提高了项目推进效率；三是土地出让收益纳入政府财政，有利于统筹全市范围内的城市更新资金平衡。
纾困与提速并举 推动存量项目“破冰”
针对当前广州城中村改造中存在的“旧模式”遗留项目，征求意见稿也给出了明确应对方案。规划提出“加大原有旧模式项目纾困力度”，对于存在困难的项目，政府将积极协调解决房屋拆迁补偿、村民安置、产业转移等“重点难点痛点”问题；对于有条件开工的项目，则做好方案审批、用地手续、规划报建等环节的服务保障，推动项目尽快开工建设。
事实上，广州近年来在推进城中村改造方面已积累了一定经验。以海珠区沥滘村、白云区田心村等为代表的一批旧改项目，在新旧模式切换过程中已取得突破。此次规划进一步从制度层面明确了“新旧模式并行、逐步过渡”的思路，既为新模式的全面铺开奠定基础，也为存量项目“抢救”提供了政策支持。
意义深远：超大城市治理的“广州方案”
广州作为实际管理人口超过2200万的超大城市，城中村承载了大量外来人口和低端产业，是城市发展的重要“缓冲带”，但也是社会治理、消防安全的“高风险区”。此次“十五五”住房发展规划将城中村改造提升至战略高度，并提出系统性、制度性的解决方案，对于全国其他超大城市具有重要的参考价值。
从城市发展角度看，城中村改造不仅能释放大量低效用地，为产业发展和公共设施建设腾挪空间，还能通过配建保障性租赁住房，缓解新市民、青年人的住房困难问题。从社会治理角度看，彻底消除城中村中存在的“握手楼”“一线天”等消防隐患，补齐市政管网短板，将显著提升城市安全韧性水平。
根据规划时间表，广州拟用五年时间，基本完成重点区域城中村改造任务，初步形成“政府主导、市场参与、多方共赢”的新格局。目前，《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》正在广州市住房和城乡建设局官网公开征求意见，社会各界可通过指定渠道提交建议。这扇城市更新的“窗口”，正为广州高质量发展打开新的想象空间。