7月24日，深圳证券交易所正式发布《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》。此次修订紧密围绕不动产领域存量资产盘活痛点难点，对资产支持证券（ABS）的审核规则体系进行系统性完善，旨在从源头筑牢资产质量防线，促进市场规范健康发展，进一步夯实市场发展的制度基础。
紧跟行业趋势 补齐制度短板
近年来，我国资产支持证券市场快速发展，基础资产类型日益丰富，尤其是不动产领域资产支持证券在盘活存量资产、拓宽融资渠道方面发挥了重要作用。然而，随着市场深化，部分产品在合规准入、资产估值、现金流预测及运营管理等方面暴露出一定风险隐患，亟需通过制度完善加以规范。
深交所在本次修订中，充分结合最新行业监管政策和业务实践，对原指引进行全面梳理优化。修订重点聚焦不动产领域，同时兼顾债权类基础资产的监管标准统一，力求实现规则体系的精准适配和有效衔接。
三大修订要点 筑牢资产质量防线
本次修订的核心内容可概括为三大方面：
一是新设不动产基础资产专章，推动产品规范发展。 修订后的指引明确提出了不动产项目合规准入标准，强化项目运营与现金流要求，规范资产评估和现金流预测行为。同时，进一步压实相关中介机构的运营管理职责，要求其对不动产项目的实际运营情况持续跟踪、及时披露，确保底层资产质量可追溯、可验证。这一举措将有效防范“重发行、轻管理”的倾向，提升不动产ABS产品的透明度和稳健性。
二是新增对具有权益属性特征的不动产资产支持证券专项要求，夯实产品权益属性。 针对当前市场关注的机构间REITs等权益类产品，指引专门细化了产品机制设计规范。在不动产基础资产通用准入要求基础上，进一步压实资产估值环节，要求估值方法科学合理、参数选取审慎可靠；强化运营管理要求，明确管理人在资产运营、收益分配等方面的职责边界。这有助于厘清权益类ABS与债权类ABS的边界，避免产品属性模糊带来的市场风险。
三是完善债权类基础资产关注要点，实现监管标准统一衔接。 指引优化了未来经营收入类项目的成本覆盖要求，统一了不动产抵押贷款项目关于不动产资产的审核标准。通过整合零散规则，建立起覆盖债权类、权益类及不动产类等多类型资产的差异化审核框架，使各类资产的监管标准既相互衔接又精准适配，有效降低制度摩擦成本。
夯实制度基础 助力市场高质量发展
此次修订是深交所持续完善资产支持证券制度体系的重要举措。近年来，深交所已陆续发布多版审核指引，逐步形成了覆盖挂牌条件、信息披露、持续监管等环节的规则闭环。本次修订进一步补齐了不动产领域ABS审核的短板，有助于引导市场主体遵循“真实出售、破产隔离”原则，避免“名股实债”等不规范操作。
业内分析人士指出，新指引的落地将有力推动ABS市场从“规模扩张”向“质量提升”转变。一方面，通过强化不动产项目运营管理和现金流要求，可有效防范基础资产“空心化”风险；另一方面，统一审核标准将降低市场参与者的合规成本，提升发行效率，促进优质资产的证券化进程。
深交所相关负责人表示，未来将持续跟踪市场运行情况，根据监管实践和行业发展需要，动态优化规则体系，在防范风险的同时激发市场活力，更好服务实体经济高质量发展和存量资产盘活大局。此次修订自发布之日起施行，将为下一阶段ABS市场的规范发展提供坚实的制度保障。