（华盛顿讯） 美国联邦住房贷款抵押公司（房地美，Freddie Mac）最新数据显示，2024年6月多户型住宅贷款（Multifamily Loan）拖欠率从5月的0.47%上升至0.51%，环比上升4个基点。尽管这一绝对水平仍处于历史低位区域，但连续第二个月出现上行趋势，引发市场对商业地产信贷风险的重新评估。
房地美在周度报告中指出，截至6月30日，其担保的多户型住宅贷款组合中，逾期90天以上或处于止赎程序的比例为0.51%，高于5月的0.47%。去年同期的拖欠率为0.43%。这是自2023年4月以来，该项指标首次连续两个月超过0.50%的关口。
“0.51%的拖欠率仍然是非常低的水平，距离疫情前0.40%左右的常态区间并不远，”房地美首席经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）在报告评论中表示，“但我们注意到拖欠率正在从去年冬季创下的0.37%的历史低点缓慢攀升，这反映了利率环境对多户型物业运营现金流产生的压力。”
多户型住宅贷款主要面向公寓楼、出租型住宅社区等租赁类物业。这类资产在美国住房市场中占据重要地位，近年因住房购买力下降、租金上涨而吸引大量资本。然而，持续高企的利率和融资成本正侵蚀部分业主的偿债能力。
市场分析人士指出，本次拖欠率上升主要是由两类物业驱动：一是建于1980年代以前的“老旧公寓楼”，其运营利润率较薄，对利率和保险成本上升更敏感；二是位于阳光地带（Sun Belt）快速扩张城市的中端公寓，这些市场的租金增长在2023年下半年以来显著放缓。
纽约联储此前发布的《2024年第二季度家庭债务与信贷报告》亦显示，多户型住宅物业贷款的整体偿债压力正在加大，部分小型贷款机构已开始收紧新增授信。房地美作为美国两大政府赞助企业（GSE）之一，其贷款拖欠率数据被视为商业地产健康度的风向标。
值得注意的是，虽然拖欠率上升，但多户型住宅贷款的违约率绝对值远低于写字楼（15%以上）和零售物业（约5%）。瑞银集团（UBS）分析师表示，公寓类资产的基本面仍然相对稳健，当前的低位上行更像是“正常化回归”而非危机前兆。“我们需要关注的是上升速度。如果未来两三个月拖欠率突破0.60%，那就需要认真审视利率传导的滞后效应了。”
从区域分布看，西海岸（加利福尼亚州、华盛顿州）的拖欠率略高于全美均值，而中西部和东北部相对稳定。房地美尚未按地区分项披露具体数据。
政策层面，美联储在6月议息会议上继续维持联邦基金利率5.25%-5.50%不变，暗示年内可能有1-2次降息。若降息落地，商业贷款利率的下行将有助于缓解多户型物业再融资压力。房地美预计，2024年下半年拖欠率可能维持在当前水平上下波动，不会急剧恶化。
在宏观背景上，美国4月和5月的非农就业数据持续超预期，失业率仍低于4%，这为租房市场需求提供了支撑。全美公寓租金指数在5月环比微涨0.3%，结束了连续4个月的环比下滑。但展望下半年，大量新建公寓计划交房（主要集中在德克萨斯州、佛罗里达州）可能对租金形成压制，进而影响部分高杠杆业主的偿债能力。
业内专家建议，投资者和贷款机构应更加关注物业的偿债覆盖比率（DSCR）和贷款利率重置时间表。对于那些在2021-2022年低利率时期获得浮动利率贷款的多户型物业，今明两年可能面临高达200-300个基点的利率重置风险。
截至发稿，房地美股价当日微跌0.6%，表现与大盘持平。市场等待7月底房地美公布的季度财务报告，以进一步评估贷款组合质量变化的深层原因。
（编辑：张进）