7月3日晚间，碧桂园（02007.HK）公布最新销售数据。公告显示，公司及其附属公司、合营公司和联营公司于2024年6月单月实现归属公司股东权益的合同销售额约24.5亿元人民币，同比减少约72.8%；合同销售建筑面积约28万平方米。这一数字较5月的26亿元销售额有所下滑，但降幅较此前月份呈现收窄趋势。
销售数据持续低迷，行业寒冬未退
自2023年下半年爆发流动性危机以来，碧桂园的月度销售数据便成为市场观察房企资金链和行业复苏进度的重要风向标。从最新数据看，24.5亿元的销售额虽仍处于历史低位，但已连续两个月维持在20亿元以上。回顾2024年前5个月，碧桂园1-5月累计实现权益合同销售额约206.6亿元，月均约41.3亿元；而6月单月数据仅为年化平均水平的六成左右，凸显出销售回暖的脆弱性。
与去年同期（2023年6月合同销售额约90.1亿元）相比，今年6月销售额降幅高达72.8%。但值得注意的是，今年5月同比降幅为76%，4月为83%，3月为82%，降幅已连续两个月收窄。这暗示着在政策持续宽松和开发商大幅降价促销的双重作用下，部分积压的购房需求正在缓慢释放，但整体市场信心仍然脆弱。
债务重组与“保交楼”仍是主旋律
在当前销售难以大幅回暖的背景下，碧桂园的核心工作依然集中于债务重组和项目交付。6月24日，碧桂园对外宣布，针对其持有的“H1碧地01”、“H1碧地02”等6只境内债券，已获得债券持有人会议审议通过展期方案，涉及本金约160亿元。至此，碧桂园境内公开市场债务展期已基本完成，为后续化解境外债提供了喘息空间。
境外债方面，公司已聘请财务和法律顾问，正与债权人小组就重组方案进行深入磋商。市场普遍预期，碧桂园或将效仿同行采取“债转股+延期”的组合方案，但具体条款仍存在较大不确定性。截至2023年末，碧桂园总负债约1.24万亿元，其中流动负债约1.01万亿元，现金及现金等价物仅约242亿元，资金缺口巨大。
在保交楼方面，碧桂园称2024年上半年累计交付房屋约15万套。虽然公司强调“绝不躺平”，但在资金持续紧张的背景下，项目交付进度与质量仍面临考验。部分城市已出现业主因延期交付或质量问题进行维权的案例，这进一步压制了潜在购房者的入市意愿。
行业分析师：短期难以乐观，但政策底已现
多位房地产行业分析师在接受采访时表示，碧桂园单月24.5亿元的销售额虽然绝对值不高，但结合整个行业看，龙头房企6月销售普遍环比走弱，并非个例。中指研究院数据显示，TOP100房企6月单月销售额环比下降9.6%，同比下降21.8%，市场仍在探底过程中。
“碧桂园主要布局三四线城市，这些城市人口流出、产业支撑弱，叠加居民收入预期下降，购房需求释放的难度更大。”克而瑞研究中心副总经理林波分析指出，“即便政策端持续发力，包括降低首付比例、取消房贷利率下限、推进‘以旧换新’等，但市场信心的修复需要更长时间。”
不过，也有观点认为极端悲观的阶段正在过去。亿翰智库首席研究员张化东指出：“碧桂园6月销售的同比降幅在收窄，说明降价促销的效果开始显现。另外，公司境内债展期成功，短期债务风险有所缓释。如果下半年市场能企稳，碧桂园有望维持月均30亿元左右的销售水平，这对其维持运营、推进保交楼至关重要。”
未来展望：能否穿越周期仍存变数
展望下半年，碧桂园面临的最大挑战依然是现金流。尽管境内债展期暂时避免了违约风险，但公司仍需支付利息（部分以实物支付），同时维持日常运营、供应商款项以及项目交付的巨额开支。若销售长期无法回升至月均50亿元以上，公司仍可能面临进一步的流动性压力。
从二级市场看，碧桂园股价近一年已跌去绝大部分市值，当前总市值不足百亿港元。债券价格方面，多数存续债已跌至20-30元面值区间，隐含极高的违约风险。投资者普遍采取“用脚投票”的态度。
“碧桂园能否活下来，关键看三点：一是下半年销售能否企稳回升，二是资产处置及融资渠道能否进一步打开，三是债务重组能否赢得足够的时间。”一位不愿具名的国际评级机构分析师总结道。
对于购房者而言，碧桂园的交付风险同样是决策中的重要考量。在行业整体出清完成前，“保交付”仍将是房企生存的底线，也是地方政府监管的重中之重。业内呼吁，应进一步加强对预售资金的监管，同时支持优质房企通过并购、重组等方式化解风险，以稳定市场预期。
总体来看，碧桂园6月24.5亿元的合约销售额，既折射出房企在行业寒冬中的艰难挣扎，也反映出政策托市与市场信心的拉锯战仍在持续。这家曾经年销售额超过7000亿元的行业巨头，如今正处在“活下去”的关键窗口期，其命运将对中国房地产行业格局产生深远影响。