姚景源：不赞成房地产业夕阳西下说法

近日，著名经济学家、国务院参事室特约研究员姚景源在一场经济论坛上公开表示，不赞成将中国房地产业视为“夕阳西下”行业的说法。他认为，当前房地产市场正处于深度调整期，但绝非走向衰亡，而是正迎来结构性变革与高质量发展的新阶段。这一观点引发业内广泛关注。

行业调整不等于衰退

姚景源指出，近年来部分城市房价回落、房企出现流动性困难、土地市场降温等现象，确实让市场对房地产前景产生悲观情绪。但将这些短期波动等同于行业末日，是一种误读。他强调，房地产作为国民经济的重要支柱产业，依然具备较强的韧性和发展空间。

“我们不要一看到销量下滑、投资增速放缓，就简单得出行业衰落的结论。”姚景源表示，中国城镇化率虽然已超过65%，但距离发达国家80%以上的水平仍有较大差距。这意味着大量农业转移人口仍有进城定居的需求，改善性住房需求同样旺盛。此外，老旧小区改造、城市更新、租赁住房建设等新领域，正在为行业注入新动力。

姚景源认为，过去二十年房地产业的高速增长，主要依托于土地财政、金融杠杆和居民购房需求的集中释放。这种模式在特定历史阶段有效推动了经济发展，但也积累了房价过高、资源错配、金融风险等隐患。当前行业出现的问题，本质上是前期“野蛮生长”的必然代价。

“现在不是行业不行了，而是过去那种靠高杠杆、高周转、高负债的粗放增长方式走不下去了。”姚景源表示，房地产企业必须适应新常态，从“开发商”转型为“城市综合运营商”，深耕产品品质、运营服务和存量资产管理。那些能够顺应趋势、主动转型的企业，依然拥有广阔发展前景。

针对市场对政策走向的担忧，姚景源分析指出，中央和地方政府近年来出台的一系列调控措施，并非要“打死”房地产，而是为了防范系统性风险、促进市场平稳健康发展。从“三道红线”到“两道红线”，从集中供地到限购限贷优化，政策工具箱仍在不断完善。

他特别提到，近期多地推出“保交楼”专项借款、因城施策调整限购、降低房贷利率等措施，体现了政策对合理住房需求的支持。同时，保障性租赁住房、共有产权住房等供应体系正在加速构建，这将逐步形成“市场+保障”双轨制，让不同收入群体各得其所。

展望行业未来，姚景源认为房地产企业需要从三方面发力：一是提升产品品质，从“盖房子”到“造好房”，满足居民对绿色、智能、低碳住宅的新需求；二是强化运营服务，发展物业管理、社区养老、商业运营等轻资产业务，形成可持续盈利模式；三是积极参与城市更新、老旧小区改造、城乡融合发展等国家战略，寻找新增量空间。

“夕阳西下是一个衰败的意象，但中国房地产业正处在黎明前的调整期。”姚景源最后表示，只要企业能够认清方向、主动变革，行业依然大有可为。他建议市场参与者摒弃“投机思维”，回归居住本质和长期主义，共同推动房地产行业迈向高质量发展新征程。

论坛上，多位与会专家也对姚景源的观点表示认同。中国房地产业协会一位专家指出，当前行业正处于从“增量时代”向“存量时代”切换的关键节点，短期阵痛不可避免，但长远看这是一次必要的“新陈代谢”。他提醒，市场不应过度解读局部风险，而应关注行业基本面的韧性。

随着宏观经济逐步复苏、居民收入预期改善，以及政策持续发力，房地产市场有望在2024年下半年逐步企稳回暖。业内普遍认为，经历过一轮深度洗牌后，幸存下来的企业将更具竞争力，行业集中度也会进一步提升。

可以预见，未来中国房地产业不会再重现过去那种“狂飙突进”的盛景，但一个更加健康、可持续、多元化的新格局正在形成。姚景源的判断，或许正是对行业未来最理性的注脚。