随着房地产市场的持续调整，二手住宅价格走势再度引发关注。中指研究院最新发布的百城房价数据显示，2025年7月，全国百城二手住宅平均价格为14500元/平方米，环比下跌0.44%，同比跌幅则达到4.72%。这已是百城二手房价格连续第N个月出现环比下跌，但值得关注的是，本月跌幅较6月略有收窄，显示出市场在深度调整中逐渐显现出筑底迹象。

市场整体仍处调整期，跌幅边际收窄

从具体数据来看，7月百城二手住宅价格环比下跌0.44%，相比6月0.52%的环比跌幅，收窄了0.08个百分点。尽管房价仍在下行通道中运行，但跌幅的收窄表明市场恐慌性抛售情绪有所缓解，买卖双方正在新一轮博弈中寻找平衡点。

从涨跌城市数量来看，7月百城中有98个城市二手住宅价格环比下跌，较6月减少1个；仅2个城市环比上涨，与上月持平。这一格局清晰表明，当前绝大多数城市二手房市场仍面临去库存压力，房价整体缺乏上涨动力。

一线城市韧性凸显，二线城市持续分化

分城市能级来看，一线城市二手房价格尽管环比仍为下跌，但跌幅相对较小，展现出较强的市场韧性。其中，北京、上海等核心区域由于教育、医疗等公共资源配套优良，房源稀缺性突出，部分优质小区价格已出现企稳迹象。广州、深圳则受到新房供应分流等因素影响，二手房价格调整压力略大。

二线城市内部呈现明显分化态势。杭州、成都等人口持续净流入、产业结构较为多元的城市，二手房市场成交活跃度相对较高，价格跌幅收窄明显。而部分前期土地供应量较大、人口增长乏力的城市，如郑州、天津等，二手房挂牌量持续攀升，业主“以价换量”现象依然普遍，价格下行压力仍待释放。

挂牌量高位运行，“以价换量”逻辑未变

业内人士分析指出，当前二手房市场的核心矛盾依然是供需关系。随着新房项目陆续交付，次新房进入二手房市场流通，叠加部分改善型需求业主的置换需求，各城市二手房挂牌量均维持在历史高位水平。在买方占据主动权的市场格局下，业主为促成交易，普遍选择在挂牌价基础上进一步让利，导致实际成交价格重心持续下移。

“现在的客户看房周期明显拉长，议价空间也更大。”某头部中介机构一线经纪人表示，除少数“老破小”学区房或明显低于市场价的“笋盘”能够快速成交外，多数房源成交周期已拉长至3至6个月，部分远郊房源甚至需要更长时间。

不过，前端经纪带看量数据显示，近两个月带看量指数并未继续下滑，而是保持平稳运行。机构分析认为，这意味着潜在购房需求依然存在，但观望情绪浓厚，入市决策更为谨慎。一旦房价调整达到购房者心理预期，积压的刚需和改善型需求有望逐步释放。

后市展望：政策托底下，市场有望逐步筑底

展望8月及下半年走势，中指研究院分析认为，短期内百城二手房价格仍将保持横盘震荡或微跌态势，彻底扭转下跌趋势尚需更强有力的政策支撑和宏观经济环境的持续改善。随着地方“因城施策”工具箱的进一步发力，包括购房补贴、以旧换新支持、房贷利率优化等举措的落地，核心城市二手房市场信心有望率先修复，进而带动整个市场价格体系的企稳。

对于购房者而言，当前市场环境下议价空间较大，选择面较广，但需理性评估自身购房能力和长期持有价值，避免因盲目抄底而陷入流动性风险。对于业主而言，合理调整挂牌预期、紧抓政策窗口期完成置换，或为更为务实的决策方向。

总体而言，7月百城二手房价格数据折射出房地产市场在深度调整中正孕育积极变量。市场出清与筑底的过程虽显漫长，但价格信号回归理性，对于中长期房地产市场的健康发展未必是坏事。