香港楼市持续升温，根据差饷物业估价署最新公布的数据，今年9月香港私人住宅售价指数报392.1点，较8月上升约0.4%，已连续第12个月录得升幅，并创下自2019年5月以来的近31个月新高。这一数据再次印证了香港住宅市场在疫情后强劲复苏的态势，也引发了市场对楼市过热风险及政府调控政策的广泛关注。

楼价指数稳步上扬 中小型单位领涨

数据显示，9月私宅售价指数较去年同期的低位已累计上涨超过7%，其中中小型单位（面积小于100平方米）的升幅尤为显著。以最能反映市场主流需求的A类单位（面积小于40平方米）为例，9月售价指数环比上升0.5%，同比升幅更达8.3%，显示上车盘需求持续旺盛。而大型单位（面积大于160平方米）的升幅相对温和，环比仅升0.1%。

从区域来看，九龙区楼价表现最为亮眼，9月平均呎价环比上升0.6%，港岛区和新界区则分别上升0.3%和0.4%。业界分析认为，九龙区近年有多个新盘推出，加上交通基建陆续落成，带动了区内整体楼价向上。

低息环境与供应短缺双重推动

对于楼价连升12个月的原因，多家分析机构指出，低利率环境是首要推动力。香港银行同业拆息（HIBOR）持续处于历史低位，按揭利率维持在约1.5%水平，大大降低了置业者的供楼负担。与此同时，全球量化宽松带来的通胀预期，也使不少市民将资金转向实物资产以保值。

其次，住宅供应短缺问题依然严峻。据差饷物业估价署统计，未来三至四年香港私人住宅潜在供应量约为9.2万个单位，较去年同期减少约5%。而同期人口净流入（包括专才及学生）已恢复至疫情前水平，居住需求有增无减，供不应求局面短期难以扭转。

此外，内地买家重返香港楼市也助推了价格上升。随着通关后两地往来恢复，不少内地投资者看中香港物业的长期价值，尤其是豪宅市场的成交量明显回暖。据美联物业数据显示，今年第三季度内地买家占一手豪宅成交比例已回升至约25%。

专家警告楼市过热风险

尽管楼价持续向好，但部分业界学者及分析人士已开始发出警示。香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出，楼价连续12个月上升，在历史上并不多见，目前市场已出现一定程度的非理性亢奋。他提醒，一旦美国加息步伐加快，香港最终将跟随，届时供楼成本将显著上升，可能引发楼价回调。

中原地产亚太区副主席陈永杰则认为，目前楼价虽创新高，但成交量并未同步暴增，反映买家入市态度仍偏谨慎。他预计，年内余下时间楼价将维持窄幅震荡，全年累计升幅约在8%至10%之间。不过，他亦承认，若政府加推新一轮辣招，市场情绪可能迅速转冷。

政策走向成最大变数

面对楼价持续攀升，特区政府会否再度出手调控，成为市场关注的焦点。财政司司长陈茂波此前已多次表示，政府会密切留意楼市变化，如有需要会适时采取措施，确保市场健康运作。市场普遍预期，若楼价升势无法受控，政府可能从增加印花税、收紧按揭成数或扩大空置税范围等方面着手。

总体而言，香港私宅楼价指数连升12个月并创31个月新高，既反映出经济复苏和低息环境对楼市的支撑，也揭示了结构性供应短缺和资金泛滥的深层矛盾。未来数月的走势，将很大程度上取决于利率环境变化、经济基本面表现以及政府的政策取向。对于自住买家而言，当前入市仍需审慎评估自身供款能力，切忌盲目追高。